温泉地产投资回报走向

  地大热能教授介绍：温泉地产不仅应该是让人们体验袅袅热气的蒸腾舒适，更需要研究将其形成一个投资性的产品，并考虑产品的多元化和多层次功能。而属于旅游地产范畴的温泉地产显然已经超越了房地产的传统定义，温泉地产的成功与否取决于对整个温泉旅游项目的运营。

  地产调控的利剑频频出鞘，并迅速波及住宅成交量和商业地产。在此紧要关头，证券、外汇管理、贵金属等投资渠道也“此路不通”。中国潜在房地产投资者的投资行为正在发生变化。

  冬季翩然而至，当多数具有投资能力的消费人群正在享受温泉度假的惬意生活时，不少地产大鳄已将触角伸向了“温泉”的概念上，如碧桂园、华侨城。优质的地产开发商凭借殷实的资金背景、专业的操盘能力，使温泉开发逐年升温，全面突击。

  而各种基金也应时诞生，虽然基金以投资金融产品居多，但也有勇于创新的投资机构为房地产设计基金产品的架构，比如投实业，再赋予养生、旅游、养老的概念。
 

  温泉地产：运营是关键做“温泉地产”早已不是什么新鲜的概念。2010年12月31日，国土资源部公布首批“中国温泉之都”，重庆、天津、福州三个城市获此称号。海南、陕西等地政府也瞄上了这块诱人的蛋糕，依托当地自然气候、地质地貌等特征，再加上发达的房地产市场环境，积极打造“世界温泉名城”、“中国温泉之都”等，并进行相关投资几十亿元。在山东威海，天沐温泉闻名遐迩，基于此开设的天沐连锁温泉度假村也红火地运营了一年多。

  但作为投资者，概念性的主题地产犹如“海市蜃楼”，因此相当谨慎。目前毕竟处于起步和探索阶段，国内还没有一家公司有一个成熟的管理和运营模式。另外，从国外的经验来看，也没有案例证明行得通。基金投地产的本质是通过地产的销售获得一些红利，然后退出。主题地产只是地产运营的一种形式而已，但如果解决不了运营，很多东西都是空的。

  英国哲学家罗素说：“人类的最终极产品就是休闲产品。”温泉地产不仅应该是让人们体验袅袅热气的蒸腾舒适，更需要研究将其形成一个投资性的产品，并考虑产品的多元化和多层次功能。而属于旅游地产范畴的温泉地产显然已经超越了房地产的传统定义，温泉地产的成功与否取决于对整个温泉旅游项目的运营。同时，盈利空间和抗风险性也是投资温泉地产的重点。

  地大热能教授讲到：“相比于单纯的旅游地产项目，温泉地产项目的出发点在温泉，而落脚点在旅游和地产。如湖北的碧桂园温泉城、泰州华侨城、青岛海泉湾等，均体量宏大，且位于温泉地脉周边，合理的规划和多样的生态，使得温泉地产的前景得到不少投资人士的青睐。”
 

  如此吸引人的温泉地产项目不仅是一个拔彩头的概念，它更应该是一个经营实体。

  “投资者可以通过认购有限合伙制的地产基金享有权益，地产基金指定开发商完成开发，而开发出来的地和房子是持续运营而不是一次性出售的资产。经营由一支有经验的温泉酒店管理公司来执行，这种情况下就会产生经营性现金流，来自于养生性度假和酒店经营等等。如果现金流足够好的话，我们甚至期待每年能给投资者一定的分红。分红不一定有多么高，但是它和投资回报的预期加在一起的话，我们希望完全打败CPI，应该是没有问题。如果经营成功，那么地和房子的价值则会进入上升通道。” 地大热能教授说，“比如，酒店会配有的服务公寓，开始是基金自持的，但是当形势渐渐好转的话，这部分物业可以卖掉，以满足投资者对投资回报的要求。另一种情况，可以不卖掉任何物业，而是将基金的权益转让给认可该权益的机构投资者，这就有别于一般的分时度假酒店了。现在国家主要调控重点城市的住宅，房价降了一些，但降的主要是被高估的住宅，商业地产、旅游地产则不一定受到太大的波及。对于旅游地产，我认为还会不断地发展。”

  温泉地产：模式创新是王道有多少人真正体验过假期的感觉？在中国，一年的法定假日共计25天，当五一、十一这样的大假到来时，风景区人山人海、交通枢纽拥堵不堪。

  游客观景如同走马观花，参与性很差，更没有思考性。可以说大多数人是在匆忙地旅游，但不是在悠闲地度假。度假意味的更多的是通过生活方式的改变、生活节奏的调整，在一个相对稳定的地点，通过休闲惬意的慢生活，使精神状态得到松弛。

  不少主题地产投资商有意识地配合人们观念上的从“旅游”到“度假”的提升，其中的一些已开始涉足温泉酒店的连锁，确切地说是“温泉养生酒店+服务公寓的连锁”。

  但是，温泉地产并不是一个容易经营的行业，它受制于季节性，处于淡季的夏天怎么办？而这也是温泉酒店经营者必须思考的问题。如何把淡季变成旺季，从而如何创造更高的价值，给投资人更高的回报？“淡季时会经营一些养生的概念，摆脱酒店单纯依靠会议和散客的形式。”地大热能的团队经过市场调研发现， 锦州是东三省一个重要的工业区域，如果在温泉酒店加入医疗保健的服务，将会帮助人们调理身体。另外，随着五、六十年代出生的人渐渐进入老龄化，养老成为最现实的问题，这部分特定人群的度假时间会持续加长。基于这样的市场需求，地大热能会为他们设计相应的产品，比如与日本的一个养老集团和中国某些中医大学的专家合作，推出中长期的养生度假项目。